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第52章 美国REITs投资方法（第1页）

财务自由，美国REIts的投资方法和财务自由，香港REIts的投资方法是一样的，也分为五大步骤。

第1步选出好的REIts，

第2步等待好的价格，

第3步买进，

第4步长期持有

第5步卖出

如何查看美国REIts我们在百度中搜索雪球，然后点进入雪球网页，再一次点击行情，然后再点筛选器，就可以看到，股权房地产投资信托REIts，

最后点美股，行业选择，股权房地产投资信托，然后点击开始选股即可，可以看到美国有200多只REIts，这200多支REIts中有哪些REIts是相对较好的，我们就需要来海选一下，

点击总市值，让市值从高到低排序，我们先选出市值大于50亿美元的REIts，市值大于50亿美元的REIts，一般物业质量都是比较好的，融资成本也比较低，这个是非常容易理解的，同样去银行借钱有50个亿借10个亿的利率要比有10个亿借10个亿的低很多，市值小于50亿美元的REIts我们就淘汰掉，

通过海选，我们可以看到有58支REIts入选，那么这58支REIts都是好的REIts吗？

我们还要再一次精选一下，跟港股REIts的精选标准不一样，

香港REIts的精选标准有三点，

1每年分红并且长期稳定增长，

2地段要好，整体出租率要大于90%

3资产负债率要小于40%，

美国的REIts精选标准和香港的REIts基本一样，不过由于我们海选出美国REIts的市值大于50亿美元的，物业质量都是比较好的，我们需要重点看一下美国REIts的分红和风险就可以了，

那么美股REIts的海选条件就明确了，

1、每年分红并且长期稳定增长。

2、资产负债率小于40%。

那么我们就用这两个标准去看一下2020美国铁塔和安博这两只REIts是不是好的REIts，

美国铁塔；在雪球里面，打开美国铁塔的行情信息，首先找到分红派息页面，美国铁塔的历史分红记录，从2012年到2019年之间，美国铁塔每年都有分红，并且长期稳定增长，这个条件符合标准，再点击主要指标，查看美国铁塔的资产负债率，美国铁塔从2017年到2019年连续三年的资产负债率都大于40%，债务风险比较大，所以美国铁塔负债率不符合标准。

用同样的方法再来看一下安博，

安博的历史分红记录直到2017年9月，按照标准需要把它淘汰掉，

但是作为一个市值超过500亿美元的REIts安博，为什么会停止分红呢？是安博自身的问题还是雪球数据显示的问题呢？我们可以通过富途牛牛行情软件验证一下，打开富途牛牛安博行情走势，找到分红记录，我们发现安博一直都是在分红的，2019年12月份，每份分红0.5美元，2019年累计分红4次，总计分红2.12美元，2018年每份分红0.48美元，累计分红4次，总计分红1.92美元，

2017年每份分红0.44美元，累计分红4次，总计分红1.76美元，可以看到安博每年的分红不但稳定持续，而且一直都还在增长是非常优秀的，如果因为雪球的数据问题被淘汰掉，那就太可惜了，这里也提醒大家，任何一家行情软件都是有可能会出错的，虽然概率比较小以后我们如果发现某个行情软件里的数据可能有问题的话，最好通过其他行情软件验证一下，经常使用雪球和富途牛牛这两个行情软件就满足啦，

既然安博每年的分红是符合标准的，我们来看一下安博的资产负债率，点击主要指标，再点击年报，然后就可以看到资产负债率都是小于40%的，也就是说安博从2017年到2019年的三年时间连续资产负债率都小于40%，债务风险非常小，安博是属于好的REIts，同样可以用上面的方法去选择剩下的REIts是不是好的REIts？

通过以上两个标准。可以选出2020年有4支是符合标准的，

选出了好的REIts以后我们并不能马上买进，我们还是要看看这些好REIt是不是处在好的价格。

第1步完成之后，我们看第2步等待好价格，那么美国的REIts什么价格才是好价格呢？

和香港REIts一样，我们采用动态分红率法来判断美国REIts的价格是不是好价格？1990年到2020年这30年期间，美国权益型REIts历史分红率的变化情况？一直都是在4%~8%之间波动，当权益型REIts的分红率大于8%的时候，就是很好的买进时机，当权益型的REIts分红率小于4%的时候，就是很好的卖出时间，

所以对于美国REIts来说，当动态分红率大于8%的时候，价格就是好价格，美国REIts的动态分红率计算公式为

动态分红率等于上一年的现，分红金额除以现价乘以100%，那么这五支REIts2020年的价格是好价格吗？同样我们用安柏为例，

打开安博的走势行情，安博2019年累计分红4次，累计分红2.12美元，

2023年3月6日的价格为85.88美元，根据动态分红率的公式可以计算出安博的动态分红率为2.47%，大幅小于8%，安博2020年3月份的价格不是好价格，那么安博的好价格具体是多少呢？

用2019年的分红金额除以8%即可得到，安博的好价格为26.5美元，当安博的价格小于26.5美元的时候可以买进，当价格小于26.5美元越多价格就越好，也就是说当安柏的价格小于26.5美元的时候就可以买进，

当目标REIts的动态分红率等于8%的时候，我们就买进，当目标REIts的动态分红率小于4%的时候，我们就可以卖出，我们不需要预测未来我们只计算并按照标准去执行，就可以实现财务自由，

第3步，买进

和香港REIts一样，我们分批买进1~3支不同类型的目标REIts就可以了，当资金全部买进REIts以后我们要做的也是长期持有，

第4长期持有

投资美国REIts就是投资美国的房地产，持有美国的REIts的时间，应该也像持有房子一样，一般应该也在10年以上，大部分美国REIts都是以每个季度派息一次，个别美国REIs会每个月派息一次，

我们需要注意的是。中国投资者获得美国REIts的分红需要扣除10%的税，美国投资者一般会扣除15%的税，中国投资者的税率相对美国来说还要低一些。

第5步卖出

在我们持有美国REIts的过程当中，出现以下两种情况之一的时候，我们也可以卖掉REIts

第1种情况，当REIts的动态分红率小于4%的时候，

第2种情况，当REIts旗下的核心物业质量变得差的时候，

具体原因跟香港REIts卖出原因是一样的，这里就不具体说了。

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