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第47章 汇贤产业信托（第1页）

我们来看一下汇贤产业信托的行情走势，如图

我们可以看到2019年汇贤产业信托每股现金分红为0.2484元，2020年2月26日的价格为3.17元，假设未来维持0.2484元的分红不变，则分红率为7.84%，投资1，000万，一年能获得78.4万的现金分红，比直接买房回报率高很多，

另外即使和股票相比，长期来看“REIts”的收益率也高，

在过去的30年中，“REIts”的长期年化收益率高于标普500指数的。

在过去20年当中，美国所有的权益型“REIts”的平均年收益率为13.31%，同期标普500的平均年收益率只有7.68%，

当然“REIts”虽然好，但也是有风险的，因为投资“REIts”本质上还是投资房地产房地产市场的风险大部分同样适用于“REIts”。

“REIts”的风险主要有

1、市场风险；市场风险是最常见的风险，是指房价因周期性涨跌带来的风险，

虽然“REIts”的涨跌周期和房地产市场的涨跌周期并不完全同步，但是“REIts”的价值是由“REIts”所持有物业的价值决定的，所以在长期内，“REIts”的涨跌是由房地产市场的运行周期决定的。

我们知道2007年到2012年这5年期间美国的房价下跌超过50%，我们来看一下当时美国“REIts”的情况，西蒙地产是美国最大的零售“REIts”，标普500指数成分股是非常有代表性的，

打开西蒙地产的行情走势，我们发现从2007年到2009年这两年的时间，西蒙地产从最高价123.96下跌到24.27，跌幅超过了70%，跌幅超过了美国房地产的跌幅。

然后从2009年到2011年用了两年的时间，西蒙地产又从24.27涨回到了120左右，而在2011年，美国的房地产市场刚刚触底，

由此可见，“REIts”的波动幅度是强于房地产市场的，“REIts”的运行周期也是先于房地产市场的，

想要化解市场风险，最有效的途径是在好价格买进，至于什么价格是好价格，后面内容会讲，

2、利率风险

利率大幅提高，会减少房地产的内在价值，自然也会减少“REIts”的内在价值，另外利率大幅提高，会增加“REIts”的债务成本，

在“REIts”租金维持不变的情况下，可用来分红的资金会减少，这会降低“REIts”的股息率，自然也会导致“REIts”的价格下跌，

比如美联储的基准利率从2004年的1%一路提升到2007年的5.26%，导致美国房价从2007年到2012年下跌超过50%，美国“REIts”从2007年到2009年跌幅超过70%，

化解利率风险的有效途径是尽量不要在加息周期的初期阶段买进，

3、社会风险

社会风险是指大的社会实践带来房地产下跌的风险，社会风险主要有政治运动，暴乱战争等，

比如2019年香港暴乱，就给香港的房地产市场带来了较大的风险，在香港暴乱的那段时间，香港“REIts”出现了不同程度的下跌，

想要化解社会风险的有效途径，是选择社会风险小的国家的“REIts”。

4、汇率风险

汇率风险指在持有“REIts”期间，因“REIts”计价货币大幅贬值而导致投资实际亏损的风险，很多国家都有“REIts”，“REIts”的计价货币也不同。

“REIts”投资也是一项长期投资，我们持有很可能“REIts”会超过10年，在这期间很可能会出现所有持有“REIts”的计价货币大幅贬值的可能。

化解汇率风险的有效方式是选择货币发行严格法律约束的国家的“REIts”，比如以国际储备货币计价的“REIts”。

5、经营管理风险

由于“REIts”管理团队专业能力不强造成的风险，“REIts”的最终价值是由物业的价值和管理团队的价值共同决定的。优秀的管理团队能为投资者创造价值，而平庸的管理团队却会毁灭其价值。

虽然总体来说“REIts”的管理团队是比较优秀的，但是你还是能碰到平庸团队管理的“REIts”。

比如在2007年，美国有些优秀的“REIts”管理团队，在房价高位的时候抛售物业，把“REIts”赚的大部分钱作为股息分配给投资者。而水平一般的“REIts”管理团队，却在2007年贷款高位买进物业，

这两种水平的管理团队经营管理风险是完全不一样的，

化解经营管理风险的有效方式是选择历史表现优秀的“REIts”，主要从“REIts”的收购历史，派息增长、财务状况，融资能力、几个方面去看。

6、债务风险

债务风险指由资产负债率过高导致的风险，债务风险是非常重要的风险对“REIts”的影响是比较大的，

如果“REIts”的负债率太高，比如大于70%，那么他将来很难再次获得债务融资，如果遇到利率大幅上涨或者信贷紧缩，“REIts”有可能会破产，这将会给投资者带来巨大的损失。

化解债务风险的有效途径是避免买入资产负债率过高的“REIts”，资产负债率大于50%的“REIts”不要买。

7、增发的风险

因增发“REIts”份额导致每股净资产下降，带来“REIts”的股价下跌的风险，当“REIts”的资产负债率过高时，“REIts”很难再通过债务进行融资。

当出现收购机会时，“REIts”很可能会通过增发份额对投资者进行融资，在短期内导致“REIts”下跌。

虽然通过增发融资进行收购，从长期来看并不一定是坏事，如果收购的物业确实能带来好的收益的话，但是这毕竟是有较大的不确定性，

一般来讲通过增发融资还是弊大于利的，即使增发融资，能为投资者创造更多的价值，这至少也意味着管理团队的管理能力还是有待提高的空间，债务规模的控制，融资渠道的拓展都是需要管理团队在平时下功夫。

化解增发风险的有效途径是尽量选择资产负债率较低的“REIts”，比如美国的和香港的“REIts”资产负债率最好小于40%。

那我们怎么投资“REIts”呢？

“REIts”很多国家都有，我们自己有很多的选择，不过我认为只要把香港和美国的“REIts”弄明白了，对实现财务自由来说完全够用了。

因为通过香港“REIts”和美国“REIts”，我们可以间接拥有中国，内地，中国，香港和美国的房地产，这三个地区的房地产运行周期是不一样的，完全够我们轮着来买了，

由于瑞驰的投资方法总体是相似的，我们就以香港“REIts”为主，美国“REIts”为辅，来讲解财务自由“REIts”的投资方法。

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