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第60章 房地产投资用到的工具（第1页）

第五大步骤长期持有

买了房子以后，你就可以把它出租出去，每年的租金收入减去各种支出，你还能有一部分净收入，

在持有房子的期间，你每年能获得一部分净租金收入，你的房子就是属于生钱资产，每年不停的挣钱给你，如果房子产生的年净租金收入大于你的生活支出，就实现财务自由了，就好比深圳的房东，

在你持有房子的期间，房价可能出现大涨，你不但获得了实实在在的租金收入，还获得了房价上涨带来的增值收益。

第6大步骤卖出房子

国际上一般用房价收入比和租售比两个指标，来衡量房地产市场有没有泡沫，

由于中国在收入统计上的数据不是准确的，所以房价收入比这个指标在中国是不实用的，我们用租售比这个指标来衡量中国房地产市场有没有泡沫，

租售比的计算公式是:租售比=月租金÷房价

国际上认为合理的租售比为1:200~1:300，如果住宿比低于1:300，说明房价出现泡沫没有投资的价值，如果高于1:200，说明租金回报率较高，有投资价值。

还有另外一种方式，那就是售租比，售租比和租售比的内涵是一样的，只是售租比用起来很方便，售租比的计算公式是:售租比=房价÷月租金。

根据国际标准，当售租比大于300的时候，房价就有泡沫，在美国受租比大于300的时候，房价一般会降低，2008年美国次贷危机爆发，之前美国房价处于最高点时，美国房价的售租比。有200多纽约最豪华的公寓，售租比达到了346，

在中国用售租比大于300来判断房价有泡沫是不合理的，因为中国和美国持有房产的成本是不一样的，美国房产的持有成本远高于中国。

比如同样10万元租金收入，在中国扣掉物业费，房屋保险费，房屋维护费，等必要支出之后，大概会剩下9万元的净收入。

而在美国扣掉物业费，房产税保险费，房屋维护费，租金个人所得税，房屋出租托管费等必要支出之后大概只剩下5万了，

我们发现在相同租金收入水平之下，中国房产的净租金收入是美国房产的1.8倍左右，由于房子的内在价值是由净租金收入水平决定的，而不是由租金收入水平决定的，所以中国的收租比应该调整为300x1.8=540，也就是当中国房子的收租比大于540的时候，中国房地产市场是有泡沫的，其实就是卖房的好时候，

我们知道李嘉诚从2013年开始抛售内地的不动产，

比如2013年71.6亿元出售上海陆家嘴东方汇经中心，2013年26亿元出售广州西城都荟广场，2014年72亿元出售北京盈科中心，

那么李嘉诚为什么选择在2013年开始抛售内地的房地产呢？因为北京2013年4月份的售租比情况，平均售租比为561，已经大于540了，

当然李嘉诚抛售内地的房地产以后，内地的房地产又涨了2017年，北京的收租比已经在1000左右了，2020年也在900左右，

虽然李嘉诚没有卖到最高位，但是这不重要，他有自己的买入和卖出标准，他按自己的标准执行就行了，他要做的就是赚到自己应该赚到的那部分钱，至于是不是卖的最高点那并不重要，

没有人知道最高点在哪里，最高点永远出现在下地之后。

我们实现财务自由也是一样的，我们只在符合买入标准的时候买入，然后在符合卖出标准的时候卖出，我们不用在意买的是不是最低价，卖的是不是最高价，因为这对实现财务自由根本没有任何的意义，我们永远只赚我们自己认知的钱，因为认知在哪里，利润就在哪里，

为了让房地产投资变得更简单，我们会使用一些房地产投资分析的工具，

房地产投资分析工具包括。房地产资产负债表，房地产现金流量表，房地产买卖的关键指标，这三个工具能帮助我们更好的分析想要投资的房地产和正在持有的房产，这三个工具分别是《房地产资产负债表》、《房地产现金流量表》、《房地产买卖的关键指标》这三个表格，

接下来就用这三个工具演示一下如何进行房地产投资分析？

假如张三在2023年9月8日看上一套房子，这个房子的情况是这样，2室1厅，精装修65平，房龄10年，小区空置率为10%，房价3万元一平，成交价195万，评估价180万，

出租出去月租金9000元，物业费每月50元，房屋保险费每年1800元，平均每月150元，房屋维护费平均每月约100元，

贷款比例为180万的70%，贷款金额为126万，贷款期限25年，贷款利率4.9%，等额本息还款，每月还款金额为7293元，

首付金额69万，契税为网签价的1%，以评估价估算大概为1.8万，中介佣金为成交价的1%为1.95万，其他费用忽略不计，

那么这套房子张三能否投资，我们可以用这三个工具分析一下，

首先我们打开《资产负债表》

我们先看一下表头房产名字，房产地址根据实际情况填写，这里我们就不填了，日期:年_月_日，反映某一天的资产负债情况。具体日期我们就写小白看房当天的日期。

“资产总计”科目代表房子的市值。原值反映的是买房时房子的成交价，现值反映的是买房以后房子的

市场价.

我们把房价195万填写在“资产总计”科目的原值项下。

“负债总计”科目代表买房的借款金额，包括银行贷款和其他借款。原值反映的是买房时借了多少钱

现值反映的是现在还欠多少钱。

我们把房贷金额126万填写在“负债总计”科目的原值项下。

，“净资产”科目反映的是真正属于自己的钱。原值反映的是买房的首付款，不包括税费。现值反映的

根据市场价估算的属于自己的钱。

“净资产”不需要我们计算，表格会自动计算出来。“净资产”原值反映的是首付金额。我们可以看到

张三如果买这套房子，首付需要69万。

再打开《现金流量表》

我们先看一下表头。房产名字、房产地址根据实际情况填写，这里我们就不填了。

日期:年月_日_年月日表示某段时间，这表明房产现金流量表记录的是一段时间内的现金流入和流出情况。

日期我们填:2023年9月1日到2023年9月31日，这样就反映整个9月份的现金流入和流出。我们假定张三效率很高，在9月份可以办理完所有的手续。

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