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第62章 房子计算公式总结（第2页）

售租比=出售价÷月租=350万÷0.5万=700

结论:当中国房子的售租比大于540的时候，中国的房地产市场是有泡沫的，此时就是卖房的时候，这是从投资的角度去分析卖出，而不是自住房。至于房子是否需要卖出，还需要具体情况具体分析!

二、计算好价格

当净租金收益等于3.8%时对应的价格就是“好价格”，房价低于这个价格越多，就越有投资价值。

房子好价格计算公式:

净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额x100%=10年期国债收益率中位值=3.8%

这个公式是计算房了的好价格的总体思路。净租金收益率以中国10年期国债收益率作为参照值。

中国十年期国债收益率走势:

2023年2月28日5年期国债收益率:2.5266%;10年期国债收益率:%

实际上，投资中国、日本、美国的房产都可参考美国10年期国债收益率的中位值，大道至简，这道题，按照3.8%固定值计算即可，未来出现变动大家可以参考美国10年期国债收益率。

美国10年期国债收益率中位值网址

根据以上计算房子的好价格的总体思路。我们假设房子单价等于x元时为“好价格”，房子130平，130x是房屋总价.

第一步:计算年租金净额

年租金净额=年租金总额-其他费用-年按揭贷款本息

年租金总额=月租金x12个月=5000x12=元

其他费用每年的物业费管理费等加起来的成本，占年租金的10%。

其他费用=年资金总额x10%=x10%=6000元

3好价格对应的年按揭贷款本息

要想计算好价格对应的年按揭贷款本息，我们首先要计算每年还款金额占贷款金额的比例，

这个比例可以根据已知数据计算出来。

基础信息:首付30%意味着贷款70%，此房产市场售价:350万，则贷款金额

为350万x70%=245万元，最长贷款期30年，贷款利率4.9%。

计算每年还款金额占贷款金额的比例

通过计算得出，张三买这套房子，每月还本付息金额为.8元。

每年还本付息:.8x12个月=.6元。

每年还本付息金额与贷款总额的比率=每年还本付息÷贷款总额=.6÷245万x100%≈6.37%

则好价格x下，年按揭贷款本息=70%x130xx6.37%=5.7967x

贷款总额:（70%x130x）年还款比例（6.37%）

年租金净额=年租金总额-其他费用-年按揭贷款本息

=-6000-5.7967x

=-5.7967x

第二步:计算初始投资现金总额

初始投资现金总额=首付+购房产生的税费

130平米的房产，房屋总的好价格为x，首付30%，购买税费为总房价的5%则初始投资现金总额=（30%+5%）x130x=35%x130x=45.5x

第三步:代入公式，并求解好价格x

净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额x100%=3.8%

=（-5.7967x）÷45.5xx100%=3.8%

化简为-5.7967x=0.038x45.5x

-5.7967x=1.729x

=1.729x+5.7967x

=7.5257x

即7.5257x=

x=÷7.5257

x≈7175元

房屋总价=房子单价x房子面积=7175x130≈93.28万元

结论:购买此小区的房子的好价格为7175元平方米，但是当前面积130平方米，总价格为350万，平均每平方售价为元平方米。远远大于好价格，

暂不符合买入标准，我们还需要耐心等待。

以上的解析步骤需要大家知道，了解了原理之后，我们可以使用更加快捷的方式直接计算出我们的房屋的好价格。

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